土地困局解套可從存量入手
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新一輪土地制度改革勢在必行，卻爭議不斷。
日前，國土資源部部長薑大明表示，"除生活用地外，原則上不再安排人口500萬以上特大城市新增建設用地。"此番表述引起軒然大波。土信貸屏東獅子土信貸
薑大明表述時以500萬人口劃線，擴大瞭限制范圍，招致誤解或非難，在情理之中。但其盤活土地存量的講話要旨，無疑切中瞭新一輪土地改革的要害。隻要盤活土地存量這一篇文章做好，就足以為未來中國城鎮化進程開拓寬闊空間。
現實不容樂觀。按照既往的城鎮化之路，中國土地城鎮化率遠遠高於人的城鎮化率。在2000年-2010年間，全國城鎮建成區面積擴張瞭64.45%，遠高於城鎮人口45.9%的增幅。研究表明，北京、上海的人口密度遠低於東京、首爾等城市。現行土地管理工作的重心是在增量土地上做文章，如指標管理、基本農田劃定、占補平衡、"招拍掛"等，均圍繞征地展開。按照現行法律規定，那些已經做經營性使用的存量集體建設用地，必須經國有化之後，才能得以盤活。據國研中心農村部調查，2012年征地拆遷已占土地出讓收入的40%。單就財務壓力而言，現有征地模式便難以為繼。此番決策層調整思路，把管理重心轉到存量土地上，是對既往城鎮化之路的重大矯正。
中國獨特的土地制度，加上轉型期的經濟社會問題，使得中國城鎮化進程異常艱難復雜。在京津冀、"長三角""珠三角"三大城市群，存量建設用地既包括國有建設用地，也包括農村集體建設用地，後者則含三類用地：鄉村企業用地，集體公共設施和公益事業用地以及農民宅基地。當前盤活存量的重點和難點，就是盤活已經劃入城市的農村集體建設用地。這部分市場扭曲最甚，改革的邊際效應也最為可觀。例如，北京市近年來以允許農村集體建設用地入市的辦法，實施瞭50個"城中村"改造，總面積達89平方公裡，相當於北京老城區的總和。北京共有337個"城中村"，全市農村集體建設用地可能有近400平方公裡。不難想象，這些存量土地一旦盤活，將為深陷土地困局的北京註入何等活力。
十八屆三中全會通過的《決定》明確指出："在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。"這為未來推進城鄉統一的土地市場建設和土地制度的全面改革奠定瞭基礎。在這裡，如何使"集體經營性建設用地"進入市場，其實大有文章。在城鎮化進程先行地區，特別是在沿海地區，三類農村集體建設用地早已混雜在一起，並已實現非正式流轉。大量流血沖突，都與侵犯農民宅基地權益相關。當前，按三中全會決定進一步推動土地制度改革，強化同地同權原則，決策層和主管部門應直面現實，科學定義和解釋"集體經營性建設用地"的內涵和外延。
解決存量集體建設用地問題要靠改革。核心就是通過一套制度安排，讓現實中已用於經營的集體建設用地進入市場。傳統的由政府主導的"招拍掛"之路不可沿襲。務實而有利於改革執行的應為系統性步驟，可包括：首先確權；其次讓這些土地進入城市規劃，擁有合法空間；再次，建立統一、公開的交易市場，形成合理的價格機制，其入市進程決不能再被少數人控制；最後，改革稅收體系，妥善分配土地收益，等等。長遠來看，要盤活城鎮規劃圈內的集體建設用地，應對《憲法》中涉土地所有權的相關條款作出修改。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-01-21/08022586961.shtml
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