雅戈爾"退地"真相
【長沙產業地產方興未艾】
地王"退地"，市場一片嘩然。
6月24日，無奈宣佈"退地"損失定金4.84億元的雅戈爾(600177.SH)開盤後一路走低，收報6.15元，跌4.35%。兩年半前的2010年11月，雅戈爾拿下申花53號地塊和56號地塊，成交價各達11.65億元和12.56億元，合計24.21億元，成為杭州"地王"。
6月21日，本報記者趕赴杭州申花地塊，發現地塊最核心區域(申花路豐潭路口)兩塊空地尚被圍蔽，該兩塊空地即是雅戈爾高價拍下的53號地塊和56號地塊。
圍墻裡是一大片農民"自留地"，不遠處一位農民正在耕作。記者與這位農民交談時瞭解到，該地原為其自留地，後因宅基地拆遷搬至動遷房方傢花苑(位於56號地塊南面)。
記者尚未問及該地塊"退地"情況，操著一口杭州方言的農民稱，"地的老板是雅戈爾，聽說現在開發不下去瞭，要轉讓掉。你是不是來買這塊地的？"
當天下午，記者來到杭州市國土資源局，該局相關人士指出，"杭政儲出〔2010〕53、56號地塊用途為住宅(設配套公建)用地，均於2010年11月公開出讓，並由杭州雅戈爾置業有限公司競得。因雅戈爾未按土地出讓合同約定各家銀行車貸利率比較2016信貸年息如何汽車貸款最快信貸年息履行，根據相關約定，報經市政府同意後，將依法依約解除相關合同，目前相關手續正在辦理。"
對於雅戈爾退出申花地塊，公司董秘劉新宇向本報謹慎表示，"2011年以來，房地產業的政策環境、市場形勢發生較大變化，公司經過綜合權衡後，決定終止開發申花地塊，這樣能根本保護公司股東的利益。"
"地王"遭遇3萬天花板
申花板塊位於杭州汽車北站附近，西臨浙江大學紫金港校區，距杭州地標武林廣場和西湖景區均約10公裡。目前周圍配套逐漸完善，未來杭州地鐵2號線和5號線在此交匯。
申花板塊除雅戈爾兩個地塊仍空置，其餘多已開發。周圍有保利地產(600048.SH)的香檳國際、濱江集團(002244.SZ)的萬傢花城、廣宇集團(002133.SZ)的西域年華、綠城集團的慧園等多個高層住宅。
對於申花板塊前景，劉新宇委婉表示，"現在我們不再評論，我覺得要根據每個項目具體情況看。即使我看好這個板塊，但每個項目樓面價不一樣。"
事實上，引致雅戈爾"退地"的無奈之舉或正是其高企的樓面價，記者對申花地塊附近房價進行瞭深入調查。
申花地塊一位售樓處人員告訴本報記者，"申花地塊基本是改善型住房，目前均價在(每平方米)2.2萬-2.5萬，投資空間有限。"
前述農民表示，"我們住的方傢花苑是動遷房，現在估計超過(每平方米)2萬元。"
而前述售樓處人員表示，"這邊西域年華、萬傢花城都開得較早，現在市場均價約2.5萬/平方米。"
濱江集團董事會秘書李淵則坦言，"萬傢花城的地我們拿得很早，價格與現在沒有可比性。我們開盤才賣(每平方米)8000元多，尾盤也才(每平方米)13000元左右。"
記者在走訪中，綠城集團開發的慧園緊挨著雅戈爾兩個地塊，數棟高層住宅已建成正在預售中。
作為目前申花板塊最高端的樓盤，慧園售樓處銷售人員說，"我們均價3萬元/平方米，明年下半年交房。"
杭州一位房地產資深人士則坦言，"當時我們公司沒去拍，但知道雅戈爾差不多1萬8左右的單價拿下申花兩塊地。此後根本沒辦法開發，現在該地塊房子均價隻有兩萬多。"
另一位地產分析人士指出，"雅戈爾拿地太高瞭，現在開盤起碼4萬才有錢賺，與綠城慧園比沒有競爭力，沒有拿地成本優勢，也沒有本土品牌優勢。"
據記者計算，雅戈爾前述申花53號地塊和56號地塊折算成樓板價各為17750元/平方米和18113元/平方米。若不計巨額的財務成本，僅算上建安成本，其開發成本已接近目前市場均價。
前述房地產資深人士表示，"雅戈爾肯定有相關土地開發評估程序，測算瞭開發申花地塊的損失大於現在直接違約的成本。"
"退地"是保全資金鏈？
雅戈爾折戟杭州申花板塊，也讓2013年其向好的地產業務大打折扣。
據雅戈爾公告，截至5月31日，已累計實現預售面積24.98萬平方米(訂單口徑，含合作項目)，預售金額60.10億元，同比增長92.44%。但因"退地"造成定金損失將被全額計提資產減持準備，將影響上市公司凈利潤高達4.84億元。
雅戈爾稱，其預計房地產板塊2013年度將結轉營業收入80億元以上(同比增長53%以上)，扣除本次計提資產減值準備後，預計房產板塊全年凈利比去年略有下降。
市場關心的是，申花板塊項目夭折，雅戈爾地產格局將如何演繹？
劉新宇告訴本報記者，"公司地域戰略堅持長三角戰略，我們在寧波、蘇州、杭州和上海的市場開發的戰略沒有改變。"
記者發現，雅戈爾在杭州的地產項目，除申花地塊外，尚有西溪晴雪和杭州隱寓。
據雅戈爾2012年年報，西溪晴雪預計已於2012年9月交付並結轉收入，杭州隱寓竣工時間在2013年底。兩個項目雅戈爾預計投資總額為13.42億元和24.93億元。
截至2012年底，西溪晴雪和隱寓的預售比例分別為67.85%和31.19%。
實際上，去年底以來，雅戈爾地產項目或已上演變局，丟棄申花板塊隻是一環。
紹興華清投資本系雅戈爾全資子公司，2012年12月27日，雅戈爾向啟迪置業轉讓華清投資65%的股權，作價1.51億元。
華清投資下屬原本有雅戈爾的紹興清楓華景園(香山別墅)，預計總投資10億元，開工時間為2009年7月，原預計2013年6月即可竣工。
雅戈爾沒有公告說明華清投資蹊蹺轉讓的原因，劉新宇及雅戈爾置業控股辦公室對記者均三緘其口，截至發稿，尚未得到明確回復。
前述杭州房地產資深人士表示，"雅戈爾放棄申花兩塊地，一定程度是'丟車保帥';申花地塊一旦開發，肯定影響到集團資金鏈，拿其他地產項目的機會也會變少。"
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-06-25/08363279529.shtml
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