樓市新政落地72小時直擊部分開發商欲提價
??3月30日下午5點，二套房首付降至最低三成、營業稅免征年限從5年減為2年的新政策一出臺，就打亂瞭準備下班的人們的節奏。這廂，開發商急忙開會，瞭解客戶意向，開會醞釀漲價；那廂，中介人員頻打電話，催促看房人下定金。這廂，買房人臨時預約晚上看房；那廂，手中有房的賣傢打起瞭漲價的主意。一時間，樓市激起無數波瀾。
??不可否認，新政之後，樓市熱度已有點升溫，但市場是否接受“任性”漲價，仍有待觀察。
??3月30日下午5時
??央行、住建部、銀監會聯合下發通知，二套房商業貸款最低首付款比例調整為不低於40%。此前二套房首付最低為六成。
??另外，財政部通知，將普通住房營業稅免征期限由5年縮短至2年。
??3月30日晚
??中介加班，二手房看房增多，業主漲價。
??龍湖雙瓏原著馬上組織培訓銷售人員，第一時間向客戶介紹講解項目。
??3月31日
??北京萬科打出瞭“3月31日零點不漲價不打烊”活動；首開·國風美侖、金茂悅等樓盤打出不漲價的宣言。也有項目銷售量攀增，計劃每平方米上調1000元左右。
??4月1日
??部分樓盤電話咨詢量增長明顯，計劃提前開盤。
??新政引發連鎖反應 部分開發商欲提價？
??“3.30新政”出臺後，一些房企反應迅速，推出相應的營銷策略。
??“3.30新政”出臺已72小時，部分品牌房企宣稱“限時不漲價”，也有部分區域的項目悄然準備提價。
??“3.30新政”選擇在周一傍晚給低溫的樓市送來瞭一碗“雞湯”，不同於以往的鼓勵首次置業，此次政策將釋放改善型客戶，一石激起千層浪，連夜加班、深夜簽約、坐地漲價……新政3天，北京樓市發生瞭哪些變化？
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??3月30日17：00
??四部委聯合發佈新政策
??周一中午就有傳言央行將召開記者會發佈樓市新政策，帶動地產股大漲。周一下午五點，央行、住建部、銀監會聯合下發通知，購買第二套房最低首付款比例為40%；公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付20%；擁有一套住房並已結清貸款的傢庭，再次申請公積金購房最低首付為30%。財政部也發佈通知稱，自3月31日起，個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅。
??3月30日19：00
??專傢解讀、樓盤開會
??新政一出，力度遠超預期，我愛我傢副總裁胡景暉介紹，此前北京樓市的首次置業大約占60%，現在已經不足30%，此次釋放出改善型購房需求，才能拉動低迷樓市回暖，但他也表示，成交量回升或在二季度才能體現。
??就在專傢接受媒體采訪、解讀政策之際，房地產企業也緊急開會，制定出營銷的新政策，不少樓盤的營銷負責人剛開完總部的會，就緊急召開樓盤所有銷售人員大會。
??“給一線人員傳達公司的新政策，他們也第一時間去向客戶介紹講解，邀請客戶來看房”龍湖雙瓏原著營銷負責人表示，廣告宣傳單也在當晚緊急趕出。
??3月31日10：00
??售樓處戰爭打響“限時不漲價”
??新政出臺後的第一天，售樓處拉開搶客大戰，萬科在北京9個在售項目全力促銷，打出瞭“3月31日零點不漲價不打烊”活動，旭個人信貸銀行推薦信貸年息信貸年息借貸增貸轉貸輝北京打出瞭“4月小長假延長銷售時間至晚九點”活動。
??樓盤方面，位於通州馬駒橋的首開·國風美侖、位於亦莊的金茂悅等項目都打出瞭“不漲價”的宣言，還有樓盤推出瞭分期首付、貸款打折等優惠。
??記者瞭解到，由於預期政府會有放松樓市的新政，不少開發商早在“3.30新政”前就放話要漲價。如今在“3.30新政”的刺激下，這些廣告標語都是“暫時不漲價”，暗示著清明小長假後將上調價格，希望促進客戶盡快購買。
??4月1日10：00
??開發商曬成績單
??據北京萬科對媒體披露的數據，新政出臺後的第一天，萬科“零點活動”下，在京9個在售樓盤來訪共165組客戶，認購認籌54套，累計實現1.56億元的銷售總額。
??“限時是業內常見的擠壓式銷售，客戶的預期在轉好，之前客戶來看8次都不定，現在可能來看3次就定瞭，但市場還沒熱，還在恢復期，”泰禾集團總裁助理兼品牌總經理沈力男表示，此次新政最大的利好是對剛需和剛改項目，而對別墅等高端改善項目的拉動作用還有限，因為5月-10月才是別墅的銷售期。
??4月1日17：00
??31個新盤欲借政策東風入市
??新政出臺，業內認為4月的北京市場勢必迎來供需兩旺的局面，這也促使大批樓盤積極入市。根據亞豪機構統計數據顯示，4月，北京樓市將新增31個項目。這其中既有像通泰國際公館、壹中心、魯能七號別墅在內的10個純新盤，也有首開·熙悅尚郡、中建·國際港、五礦·銘品等21個老項目後期。
??雖然有政策利好，但還是有不少業內人士認為需要理性看待市場。沈力男表示，泰禾還沒有針對新政推出促銷政策，其位於通州的泰禾1號街區賣得較快，1號公館目前已快清盤，但這兩個項目新政前貨源就賣得差不多瞭，“新政對銷售的影響還沒有那麼顯著。”
??一位參加“限時不漲價”促銷活動的營銷總監對新京報記者坦承，從新政至今的時間太短瞭，除非配合一定的促銷、集中舉辦活動，不然認購數字上很難出現大幅增長，他表示不能給出項目在新政後的簽約數字，要以公司的宣傳口徑為準，他認為一些認購倍增的數字很可能是算上瞭新政前認購的客戶。
??4月2日12：00
??浙商銀行公佈二套房房貸細則
??新政下，多數銀行的反應都慢瞭半拍，周一晚間隻有浙商銀行率先公佈二套房房貸政策細則：購房者在購買普通住房時(總價在500萬元以下的公寓)，首付比例最低為4成，別墅以及總價500萬元以上的公寓首付最低5成。而記者昨日咨詢的光大銀行、農行、北京農商行網點工作人員都表示，具體房貸政策還沒有出來。
??4月2日13：00
??售樓處籌辦活動沖刺清明小長假
??“樓盤周末會辦一個活動來吸引客戶”，東五環一個住宅項目的營銷人員對記者如是說。
??業內人士介紹，新政在周一傍晚頒佈，隨後的3天都是工作日，很多項目微信、短信等移動端做瞭推廣，計劃本周末在售樓處舉辦一些活動，目前已在認購、簽約階段的項目還比較少。
??區域掃描
??通州
??老盤唱主角個別項目上調售價
??近兩年，隨著通州核心區住宅用地供應減少，通州目前在售的項目也以合生濱江帝景、華業東方玫瑰、K2玉蘭灣等幾個老項目為主，計劃4月入市的玫瑰SOHO、天晟嘉園、首開香溪郡3個項目也為老項目推新。
??“合生濱江帝景目前在售的戶型以精裝三居室為主，目標客群主要是改善性需求。這次新政之後，項目的銷售有明顯增長。而且單價也有1000元左右的上漲。”位於通州梨園區域的合生濱江帝景銷售人員告訴記者。
??據合生濱江帝景相關負責人介紹，4月上調售價後，樓王售價將漲到2.7萬-2.8萬元/平米。“今年公司對項目有利潤要求，”合生創展華北區營銷總監劉蕓岐近日在出席“聚焦兩會穩定住房消費下的通州樓市”主題論壇上稱，3月以來購房者的來電來訪量增加，加上近期的政策利好，都使開發商有信心上調價格。
??通州核心區的另一個大盤東方華業玫瑰的表現似乎沒那麼明顯。項目工作人員介紹，自新政公佈以來，項目來電咨詢量增長明顯，主要是詢問二套房首付問題，但到訪量與之前相比沒有明顯變化。“畢竟是在工作日，來訪的客戶並不多。不少客戶還是在等待細則落地。”
??不過，為瞭應對新政，華業東方玫瑰的推盤節點將會提前。“原本計劃在5月份加推的房源將會在4月中上旬放量，後期加推的房源將根據樓座位置和環境相應提高價格。”上述工作人員介紹。
??通州核心區一項目營銷負責人表示，雖然市場有回暖的趨勢，但由於去年項目去化情況不理想，目前擅自漲價十分冒險。
??孫河
??改善盤雲集 部分樓盤反應迅速
??“3.30新政”被業內視為意在釋放改善型需求，地域較廣的朝陽區是改善型樓盤紮堆的區域，4月預計入市的新盤首開熙悅尚郡、北京奧林匹克花園等平層總價都在650萬元/套以上，紅廷別墅、龍湖雙瓏原著、泰禾北京院子等別墅則在2000萬元/套起。
??3月31日是新政出臺後的第一天，記者來到位於朝陽區孫河板塊的龍湖雙瓏原著，當天早上還下著小雨，記者看到11點售樓處現場就有2組客戶在看房，龍湖目前在售的產品是少量2000萬/套起的別墅，以及借著新政東風快速推出的最後的“中央墅”16棟獨棟，面積為500-700平方米，售價為3500萬元/套起。
??“新政5點出來，我們馬上就組織瞭銷售人員進行培訓，他們也第一時間去向客戶介紹講解，”龍湖雙瓏原著營銷負責人表示，此前很多高端客戶對樓市和經濟走勢不確定，一直在觀望，新政出臺後穩定瞭這批觀望客戶的信心。
??“我們發現高端客群也很看重二套房首付降低到四成的政策，”上述負責人表示，這不僅能對“賣舊買新”的客戶降低門檻；也不會影響“不差錢”客戶的現金流，此前項目銷售中40%的客群是全款，他預計銀行細則出臺後，貸款客戶將會快速增加，項目也不排除上調價格，3月項目共認購1.1億元。
??孫河由於熱地頻出，成為北京別墅市場的熱點板塊。除瞭龍湖外，直接形成競爭的別墅項目是目前在售的泰禾北京院子，和預計下半年推出的首開·瑯樾；記者瞭解到，多數開發商都表示新政出臺後進入瞭新一輪的上行周期，但項目漲價與否還要看市場的反饋。
??記者探訪瞭解到，與客戶關註度和開發商反應速度有關，新政後一些明星項目的來電、來訪量都有增長，但一些還在反應中、還沒有向客戶積極推介的樓盤則沒有明顯變化。
??亞豪機構研究總監郭毅表示，孫河板塊土地價格、樓盤的定價都沒有價格優勢，預計近期仍以加快去化為主，並不會貿然漲價。
??除瞭孫河板塊外，朝陽區其他一些備受關註的樓盤，也在悄然醞釀提價或收窄優惠幅度。比如位於東四環青年路的首開熙悅尚郡銷售人員就告訴記者，“去年底的很多優惠現在都收回來瞭，預計這次開盤價折合46000元/平方米。”而據介紹，去年該項目開出同一棟樓的房源，簽約均價為43000元/平方米。
??房山
??去化壓力大 新政效果待考
??進入4月，房山眾多項目也開始邁出重新放量的步伐。記者在走訪中發現，原本計劃在4月開盤的藍光星華·海悅城、首創伊林郡已搶先開盤，中國鐵建原香匯等項目也正在醞釀放量。而在新政的影響下，不少項目都表示在未來一段時間裡或會小幅上調項目售價。
??新政公佈的第三天，位於房山良鄉京周路旁的藍光星華·海悅城售樓處裡，3組購房者正在沙盤前咨詢著項目的具體情況。據項目銷售人員介紹，新政公佈後不少客戶都來電咨詢政策細則，目前來看房的客戶也是沖著新政出臺而來。
??“目前項目在售兩居室的均價是21500元/平方米，三居室均價是21000元/平方米。雖然現在具體調價情況還沒定，但有利好政策，下次開盤價格肯定會有一定幅度上漲。”上述銷售人員介紹。
??記者在首創伊林郡、五礦銘品等項目走訪時，都聽到類似說法，但這些項目都沒有明確漲價幅度。
??“新政出來後項目的來電、來訪並沒有明顯變化。我們也在宣傳上下瞭工夫，可是收效實際並不明顯。新政細則還沒落地，大多數銀行也還沒給出具體的信貸調整細則。對購房者來說，在總價不變的情況下，消化新政還需要一定時間。”中國鐵建國際花園的營銷負責人坦言。
??房山長陽區域的一項目工作人員介紹，隨著整個區域的眾多項目進入銷售後期，區域的活力和熱度也受到很大影響，即便是新政也很難令市場在短時間內振奮起來。記者也瞭解到，上周末取得7億銷售額的首創伊林郡，此次開盤價為18000元/平方米左右，與該項目2013年底的售價相差無幾。
??而位於長陽板塊，定位改善型產品的五礦銘品，其當年拿地價格為19000元/平米左右，而目前的報價僅在24000元/平方米左右。
??數據顯示，目前房山銷售排行的前三名均被商住項目占據，且月成交量也隻在30套左右，普通住宅的去化更為不暢。
??另據亞豪機構統計，房山區目前的庫存量在1萬套左右，位居北京各區域庫存第三位。“房山的配套和環境尚不足以支撐改善型項目，客群對區域內的改善型項目認可度不高。從目前的情況來看，即便采取低價策略也很難實現快速去化。”郭毅認為。
??最新動向
??相比於新房，二手房市場對新政的反應更為迅速。新政出臺的這幾天裡，不少購房者加快成交進度、不少業主也有瞭漲價的打算，二手房經紀人們更加忙得不亦樂乎。新政猶如一劑強心劑，令本就處於回暖通道的二手房市場更加熱鬧起來。
??看房、簽約客戶增多
??“30日新政出臺，晚上就有3組客戶預約看房。”左安門附近一傢二手房中介的經紀人介紹，31日晚上9點多還有客戶預約帶看。
??3月30日，樓市迎來新一輪政策利好，二套房首付比例大幅下調，同時，營業稅免稅的條件由購買滿五年調整為購買滿兩年，一時間在二手房市場激起波瀾。
??傢住回龍觀，計劃換房的王先生表示，之前房子掛在中介也沒什麼人來看，新政下來這兩天，陸陸續續的有好幾撥人約時間看房。
??鏈傢地產根據門店所反映的情況統計，新政出臺後首日看房和簽約成交客戶增多，其中主要為之前已經看好房子的剛需客戶。
??“新政出來後，滿兩年但不滿五年的房源變多瞭，可以挑選的空間也變大。而且一套300萬的房子就能省下16萬的營業稅，最近我也要抓緊時間看房瞭。”王先生表示。
??面對新政，一些近期簽訂瞭購房合同的買傢也遇到瞭新問題。方才在方莊買瞭一套兩居室的陳先生就頗為鬱悶。原來，就在29日，陳先生剛在區地稅局繳納瞭各種稅費。一套總價250萬的房子，繳納瞭14萬元的營業稅。天有不測風雲，隔天新政出臺後，原本應繳的營業稅免征瞭。
??“政策出臺前沒有半點跡象，一夜之間，我就多交瞭十幾萬。”在地稅局咨詢的陳先生難掩焦慮。最終地稅局的解釋是，隻要在3月31日之前沒有完成過戶的購房者，可以辦理退稅。
??這種情況，不僅是陳先生一個人。有業內人士表示，政策出臺前缺乏預警機制，著實令購房者跑瞭“冤枉路”。
??業主試圖漲價
??“昨天晚上下班剛回到傢，還沒來得及坐下，中介的電話就來瞭，說是之前看中的三居室報價上漲瞭5萬。”居住在通州梨園附近的孫女士回憶起新政公推薦~新北市身分證汽車貸款管道告訴你你哪裡辦最快核貸款比較推薦佈當日的情形。
??不僅在通州，包括朝陽北路、方莊、勁松等多個片區都存在坐地漲價的狀況。
??“前兩天合同都簽瞭，今天業主突然打電話要漲10萬元，說是按照新政自己之前的價格賣低瞭。”在方莊區域從事二手房中介工作的小陳略帶無奈地表示，不過最終購房人堅決駁回，房主也不再堅持，順利地按照原先的價格進行過戶。
??“北京二手房市場的慣例是購房者來承擔營業稅，之前房子不滿五年的業主大多會減少一部分房款來促進成交。現在看到營業稅調整，不少業主都不願意再讓步。”小陳介紹。
??“營業稅繳費規定改變瞭，我名下的一居室總算是可以報得上價瞭。”傢住天通苑的程女士表示。
??程女士在立水橋有一套小一居，由於不滿五年，報價一直比同區域同戶型滿五年的房子低5萬-10萬元。程女士一直想要把現在自住的二居室和這套一居室賣瞭換套三居，可是這套一居室的報價總覺得不劃算，所以房子雖然掛在中介門店，但其實一直都不上心。“現在有瞭新政，稅費方面不再是短板，終於可以認真報一個合理的價格，著手換套三居室。”
??鏈傢地產市場研究部張旭介紹，部分區域2到5年房源增多，且這部分房源業主報價有一定上漲，但漲幅不大，一般在5%以內。從市場整體情況來看，買賣雙方表現較為理性，並未因新政出臺而出現恐慌。
??成交價或有一定漲幅
??在業內人士普遍看來，營業稅“5改2”之後，將有利於市場上改善型購房人群出售已有的房屋，增加二手房市場免稅房源供應。同時，盡管之前的二手房交易中營業稅往往被轉嫁給購房人，但“5改2”之後，部分房屋的營業稅得到瞭免除，購房人的交易負擔將下降，從而促進二手房市場房屋的流通和交易的活躍。
??“5改2”之後，二手房價格是否會飛速上漲，成為瞭不少人的疑問。
??對此，偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉表示，大幅度漲價的可能性不大。因為從現階段宏觀樓市整體結構性供過於求的特征來看，業主方提價隻會面臨有價無市的被動，房價出現大幅上漲的可能性不大。
??同時有業內人士表示，市場上“滿2”的二手房源，大多都是在2010年3月底至2013年3月底完成上一輪交稅或者辦理房產證的。在這段期間正好是北京二手房價格快速增長的階段，在這段時間購房的房主背負的購房成本也較高。目前如果是為瞭換房，貿然提價隻會徒增風險。
??張旭也表示，雖然能夠直接受惠於此輪政策利好的購房者數量有限，但政策帶動改善型需求的入市積極性，促使未來成交量進一步上升。因此不排除二季度或下半年房價出現一定上漲的可能性。“但與以往相比，此輪調整買賣雙方相對更為理性，購房者也不必恐慌性入市。市場是否接受部分房源報價上漲，仍有待觀察。”
4月18日“羊春GO房”大型看房團 點擊報名
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-04-03/07425989542125929541916.shtml
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