周子勛地產調控長效機制重在改革
隨著房價的一再升溫，建立地產調控長效機制，呼聲日趨高漲。據報道，有關地產調控的長效機制已經形成初步草案。
新一屆政府上任後，在地產調控方面少有土信貸新北中和土信貸表態，短期內也並未急於出臺應對房價上漲的調控政策，而是將焦點鎖定在更長遠的中長期調控政策建立上。
在筆者看來，討論建立地產調控長效機制時，不得不考慮一個背景：當前地方政府財政收支矛盾空前嚴重。可以看到，隨著中國經濟減速，全國財政收入 增速隨之放緩，而地方財政吃緊的窘境也暴露無遺。從已發佈的地方財政收入數據看，除廣東、浙江等東部沿海省份依靠土地財政實現逆勢回升外，中西部省份財政 收入增速出現不同程度下滑。與此同時，在財政收入和中央轉移支付減少的情況下，地方民生支出隻增不減，地方財政收支矛盾加劇。除瞭財政支出，各地大量的地 方債也需要資金填入，這讓地方政府倍感頭疼。
吊詭的是，財政吃緊，地產市場卻很火爆。國土部法律中心日前發佈中國土地市場指數顯示，上半年地產市場對於GDP的貢獻率在10%左右，拉動 GDP增長近2個百分點，地產在拉動經濟增長中的作用並未明顯改變。二季度市場規模、供應結構、利用集約和地產景氣等分指數均大幅上揚，土地市場需求呈進 一步擴大態勢；地產景氣分指數環比上升29.5%，顯示出在房地產調控政策持續作用下，以行政手段為主的調控政策效應不斷消減，市場反彈壓力逐漸增大。
不可否認，地方政府在應對經濟低迷造成的財政縮水時，短期需要進行支出調整，中長期來看則是要地方財源多元化，牽扯到地方經濟和產業的籌劃；而 地方財政支出保持彈性，需要明確區分什麼是必要支出，像民生等法定支出任何情況下都不能削減，可以削減會議、差旅及一些投資支出等。
更為關鍵的是，地方政府發展經濟應該跳出土地財政這個老路。土地出讓金隻能帶來短期利益，而一個城市發展服務業的潛力已被高租金給吞噬掉。長遠 看來，土地財政這條路是走不通的。某種意義上說，在"後土地經濟時代"，中國的經濟轉型必須以穩固提高服務業為核心，以提高消費能力為主線，這樣才能增強 政府財政的持續創收能力。
未來地產調控將在加強落實現有短期政策力度的背景下，著重進行中長期政策制定，建立地產調控長效機制。一方面短期政策頻繁出手，多次運用後調控 效果在減弱；另一方面，短期政策需隨著市場波動而調整，不能長期運行。因此，現階段亟待能夠長期執行的調控政策出臺。地產調控長效機制是指在完成住房信息 聯網、不動產登記等基礎的前提下，從土地、金融、財稅等方面進行改革，而改革方向便是調控更加市場化。
具體來說，土地方面包括土地出讓制度改革與土地二元結構改革。在土地資源稀缺的背景下，應改變土地供應模式，減少用地閑置，增加土地有效供應。 金融政策方面，應改變房地產企業融資模式，加大企業直接融資比重，從而使銀行風險降低。財稅方面，則要改變現階段以賣地為主要收入來源的土銀信貸條件信貸年息地方財政體系，逐 步擴大房產稅試點。當然，還需要進一步完善保障房體系。保障房建設的提速將有助於 "市場歸市場、保障歸保障"的房地產雙軌制的建立，解決房地產市場的亂象。
當前應加快研究出臺長效機制，逐步解決房地產市場長期面臨的問題，確保房地產市場穩定健康發展。用國土資源部法律中心主任孫英輝的話說，未來的 土地調控，要逐步發揮市場機制作用，宏觀上穩總量保發展，中觀上調結構轉方式，微觀上推改革促集約，逐步建立與"經濟增速放緩、結構調整加速"新的經濟發 展模式相適應的土地調控政策體系。
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-08-09/08032327220.shtml
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